Kupujmy działki

Działki bez pośredników

Dobrą inwestycją, a zarazem lokatą kapitału jest zakup ziemi. Jej ceny raczej nie spadną, a zysku nie pochłonie inflacja. I choć tempo wzrostu cen jest mniejsze, to w przeciwieństwie do giełdy czy rynku mieszkań ceny ziemi rolnej ciągle pną się do góry, dając bezpieczny i godziwy zysk. Podstawową zaletą inwestowania w grunty rolne jest to, że potencjalna rentowność niejednokrotnie przekracza 20 proc. w skali roku - o ile oczywiście grunt zostanie poprawnie dobrany pod kątem inwestycyjnym. Minusem dla niektórych inwestorów może okazać się dłuższa perspektywa czasu takiej inwestycji - na szybkie zyski nie ma co liczyć. Odpowiednie dobranie i zakup ziemi pod inwestycje jest trudniejszy niż kupno np. mieszkania. Plusem jest jednak znacznie niższa kwota potrzebna do inwestycji - już kilkadziesiąt tysięcy złotych. Oferty sprzedaży działki można znaleźć nawet poniżej 20 tys. zł. Zdaniem ekspertów rynek ziemi wciąż dostarcza wysokich stóp zwrotu, jednak ceny już nie rosną na nim w tak zawrotnym tempie jak w pierwszych latach po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Nasza akcesja miała miejsce w 2004 r. i z roku na rok grunty rolne były coraz droższe. W 2004 roku jeden hektar ziemi rolnej według Agencji Nieruchomości Rolnych kosztował średnio 4,7 tys. zł. W 2005 r. był wart już 5,6 tys. zł, w 2006 r. 7,4 tys., w 2007 r. 9,8 tys., a w 2008 r. aż 12,5 tys. W 2010 roku ceny gruntów osiągnęły poziom 14,9 tys. zł, w 2011 r. 15,3 tys., a w ciągu trudnego dla rynków finansowych 2011 r. podrożały o 12 proc. i na koniec roku za hektar musieliśmy płacić średnio 17,2 tys. Oczywiście nie w całej Polsce sytuacja wygląda jednakowo. Jednak jeszcze większe zróżnicowanie panuje na rynku ziemi budowlanej, który jest podzielony na szereg mikrorynków. Czy każdy może zainwestować w grunty rolne? Niby tak, choć trzeba się do tego odpowiednio przygotować. Eksperci podpowiadają, że należy szukać metod zwiększenia wartości nieruchomości niezależnie od tendencji panujących na rynku. W jaki sposób? Należy wybierać działki, które zdrożeją w wyniku zmian otoczenia lub działań przeprowadzanych w ich obrębie. To jednak rynek dla znawców, bo nie każdy grunt kupiony po stosunkowo niskiej cenie ma szanse na wzrost wartości. Podstawą jest znajomość lokalnego rynku nieruchomości, uwarunkowań rozwoju gminy, a także planów rozbudowy lokalnej infrastruktury, co ma szalenie duże znaczenie dla kształtowania się cen w przyszłości. Najbardziej efektywne inwestycje są związane z zakupem działek rolnych, które zyskują po odrolnieniu.

Deweloperzy znaleźli sposób na ominięcie niekorzystnej ustawy

Nieruchomości mieszkania

Wystarczy zawrzeć fikcyjną umowę: obietnicę sprzedaży mieszkania, aby uciec z inwestycją od kleszczy niekorzystnych przepisów, które wchodzą pod koniec kwietnia. Budowlańcy produkują więc tony papierów.

Ustawa deweloperska zacznie obowiązywać 29 kwietnia. Deweloperzy tygodniami studiowali jej przepisy, żeby znaleźć furtkę, która pozwoli im uciec od niekorzystnych dla nich rozwiązań. I znaleźli, masowe korzystanie z niej już odbija się w danych statystycznych jako ożywienie w branży. GUS wyliczył, że liczba pozwoleń na budowę w pierwszych miesiącach 2012 r. wzrosła o ponad połowę w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, a mieszkań rozpoczętych – o 6 procent. Rozpoczęcie sprzedaży przed czasem obowiązywania nowych przepisów wyłącza inwestycję spod ich działania.

Wystarczy ogłoszenie z ofertą sprzedaży mieszkań, aby uciec spod ustawy. Do tego jedna czy dwie umowy np. z naszymi pracownikami i choć nie ma nawet dziury w ziemi, nie będzie obowiązywać nas ustawa. Dlatego deweloperzy zawierają masowo tzw. umowy rezerwacyjne na mieszkania z fikcyjnymi kupującymi. Są to umowy niezobowiązujące, tzn. nie ma w nich wskazanej kwoty, jaką trzeba zapłacić za mieszkanie, ani czasu, do kiedy powinna zostać podpisana ostateczna umowa sprzedaży. Prawnicy doradzają też, by deweloperzy wydawali klientom pisemne oświadczenia, w których się zobowiązują, że w późniejszym terminie podpiszą z kupującym umowę na sprzedaż danego mieszkania. 

Deweloperom zależy na wymknięciu się ustawie, gdyż obciąża ich kosztownymi obowiązkami. To powoduje, że klient będzie miał do wyboru tanie mieszkania budowane według starych przepisów lub droższe, ale gwarantujące mu większe bezpieczeństwo, zbudowane zgodnie z nową ustawą. Przewiduje ona, że deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego w banku, na który będą trafiać pieniądze kupujących mieszkania. Rachunki takie mogą być otwarte, czyli pieniądze od klientów będą wypłacane deweloperowi etapami, po skończeniu danej partii inwestycji. W przypadku rachunków powierniczych zamkniętych deweloper dostanie pieniądze po całkowitej realizacji projektu. A to dla niego duża trudność, bo prace będzie musiał finansować albo z oszczędności, albo z kredytu bankowego, który jest coraz droższy i trudniejszy do otrzymania. Do tej pory wielu deweloperów kredytowało się pieniędzmi klientów.

Deregulacja rynku nieruchomości - szykują się protesty

Już w kwietniu odbędzie się demonstracja zawodów rynku nieruchomości. Zdaniem manifestantów rząd zamiast argumentów przy stole negocjacyjnym zmusza ich do demonstracji. Przymuszeni "bezczynnością Rządu, przymuszeni ignorowaniem potrzeb rynku nieruchomości, zmuszeni niebezpiecznymi dla zwykłych obywateli projektami deregulacyjnymi Ministra Sprawiedliwości" zwołują pierwszą w wolnej Polsce Manifestację 9 Federacji rynku nieruchomości. Manifestacja odbędzie się w obronie klientów (nie jestem pewien, czy klienci o tym wiedzą) i w obronie kwalifikacji zawodów rynku nieruchomości. Podobno minister Gowin nie prowadzi z rynkiem nieruchomości żadnych konsultacji. Moim zdaniem całkiem słusznie, bo czy z rynkiem można cokolwiek konsultować? Według protestujących, pomysł wpuszczenia na rynek nieruchomości osób bez żadnego wykształcenia budzi obawy konsumentów. Których konsumentów dokładnie nie wiadomo. Konsumenci odezwijcie się!

Jak sprzedawać, kupować lub wynajmować, to tylko na przezwlasciciela.pl

Mieszkania ciągle tanieją

Mieszkania nadal tanieją - wynika z najnowszej, cokwartalnej informacji Instytutu Ekonomicznego NBP. Narodowy Bank Polski podkreśla jednocześnie, że mimo to deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje.
Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym obliczona dla 10 największych miast Polski obniżyła się do 4601 złotych w IV kwartale 2011 roku z 4751 złotych w III kwartale. Na rynku wtórnym średnia ta spadła do 4099 z 4129, przy czym ceny te są mocno zróżnicowane i wynoszą od 3078 złotych w Zielonej Górze do 7899 złotych w Warszawie. Ceny realne, odnoszone do wzrostu wynagrodzeń lub inflacji, spadały jeszcze wyraźniej.
Mimo postępującego spadku cen, deweloperzy rozpoczynali nowe inwestycje, co analitycy tłumaczą wciąż relatywnie dobrą zyskownością tego biznesu. Dodatkową motywacją do rozpoczynania nowych budów może być vacatio legis nowej ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie w kwietniu. Budowy rozpoczynane po tej dacie będą podlegały nowym rygorom, gwarantującym większą ochronę praw nabywców mieszkań.
Autorzy analizy przypominają, że w IV kwartale ubiegłego roku banki rezygnowały z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych. To sprawiło, że kredyty rosły wolniej niż rok wcześniej, mimo wysokich wypłat kredytów Rodzina na swoim i niewielkiego.

Mieszkanie małe, ciasne, ale własne

Mieszkania bezpośrednio

Salon, sypialnia, kuchnia i łazienka, a to wszystko na powierzchni równej metrażowi kawalerki. Deweloperzy coraz częściej budują tak, by zmieścić jak najwięcej pokoi na jak najmniejszej powierzchni. Mieszkania kompaktowe to pomysł na to, jak poradzić sobie z malejącą zdolnością kredytową. Średnia powierzchnia mieszkań sprzedawanych na rynku pierwotnym spada. W 2008 r. wynosiła ok. 68 mkw., a pod koniec roku 2011 spadła do 59,7 mkw. Już teraz w dużych miastach największym zainteresowaniem cieszą się lokale o metrażu od 41 do 60 mkw. Podobnie wygląda sytuacja na rynku wtórnym – przeciętna powierzchnia mieszkań używanych wystawianych na sprzedaż jest obecnie o 6 mkw. niższa niż w pierwszym kwartale 2009 r. Jeszcze niedawno normą w ofercie deweloperów były dwupokojowe mieszkania o metrażu minimum 50 mkw. Modne były duże, otwarte przestrzenie. Okazało się jednak, że po zmianie zasad udzielania kredytów hipotecznych po prostu nas na takie apartamenty nie stać. Takie mieszkania nie zawsze są praktyczne, zwłaszcza gdy mieszka w nimrodzina z dziećmi, dla której wygody mieszkanie powinno mieć zarówno salon, jak i sypialnię rodziców oraz pokój dziecinny. Dlatego dziś coraz częściej na takiej powierzchni projektuje się trzy pokoje, a dwa planuje się nawet na 30 m kw. Zakup kompaktowego mieszkania zwykle wynika z ograniczonych możliwości zaciągnięcia kredytu. Klient, chcąc spełnić wymogi stawiane przez bank, szuka mieszkania o niższej cenie, a więc i powierzchni, ale z pożądaną liczbą pokoi. Dlatego też deweloperzy oferują coraz częściej tzw. mieszkania kompaktowe. Pod tą nazwą kryją się lokale o niewielkiej powierzchni, na której projektuje się jak najwięcej pomieszczeń. Dzięki temu można np. wydzielić nie tylko salon, ale też osobną, choć zwykle niewielką sypialnię czy pokoik dla dziecka. – To właśnie dwu i trzypokojowe lokale o niewielkiej powierzchni, a dzięki temu relatywnie niższej cenie cieszą się obecnie największym zainteresowaniem nabywców. Dobre mieszkanie kompaktowe daje duże możliwości aranżacyjne, ale ze względu na mały metraż wymaga pomysłowości. Stąd także w ofercie wielu producentów pojawiają się meble wielofunkcyjne czy rozkładane, dedykowane właśnie lokalom tego typu, bo umożliwiają zaoszczędzenie tak cennego miejsca.